Propriétaire dans le canton de Vaud : le guide fiscal simplifié 2025
Résumé vulgarisé des « Instructions complémentaires concernant la propriété immobilière 2025 » de l’Administration cantonale des impôts : valeur locative, loyers, frais d’entretien, intérêts hypothécaires — ce que tout propriétaire vaudois doit savoir pour sa déclaration d’impôt.
Ce que vous devez déclarer (Annexe 07)
- La valeur fiscale du bien (fortune) : c’est l’estimation fiscale officielle, indiquée dans l’extrait du Registre foncier — pas le prix d’achat ni la valeur du marché.
- La valeur locative si vous occupez votre logement (résidence principale ou secondaire) : un revenu « fictif » imposable, voir ci-dessous.
- Les loyers bruts si vous louez : loyers encaissés y compris les frais accessoires payés par les locataires (sauf chauffage et eau chaude décomptés séparément).
- Les autres rendements : rentes de droit de superficie, droit d’habitation concédé à titre onéreux, et le produit de la vente d’électricité photovoltaïque au-delà de 10 000 kWh par an.
En copropriété ou PPE, chacun déclare sa part ; les parts des époux vivant en ménage commun s’additionnent. Un immeuble à l’étranger n’est pas imposé dans le canton, mais compte pour déterminer votre taux d’imposition.
La valeur locative, expliquée simplement
Si vous habitez votre propre logement, le fisc considère que vous vous versez un loyer : c’est la valeur locative, imposée comme revenu. Elle est calculée avec l’Annexe 07 selon une statistique cantonale des loyers, en fonction de la surface, de l’année de construction, de la commune, du type d’habitation (villa, appartement…) et d’éventuels facteurs de réduction (logement sans confort, environnement défavorable).
- Le résultat est indexé au coût de la vie : taux d’adaptation de 130% pour 2025.
- Impôt cantonal et communal : réduction de 35% sur la valeur indexée.
- Impôt fédéral direct : la valeur locative est retenue à 90% de la valeur indexée (réduction de 10% seulement).
À signaler dans l’année : achat, vente, construction par étapes, extension ou réduction de surface, rénovation lourde — chacun de ces événements modifie le calcul.
Frais d’entretien (code 540) : forfait ou frais effectifs ?
Chaque année et pour chaque immeuble, vous choisissez librement entre la déduction forfaitaire (sans justificatif) et les frais effectifs (avec factures). C’est l’arbitrage fiscal le plus important pour un propriétaire : les années de gros travaux, les frais effectifs gagnent presque toujours ; les années calmes, le forfait est imbattable.
| Forfait 2025 | Immeuble de 20 ans et moins | Immeuble de plus de 20 ans |
|---|---|---|
| Logement occupé par le propriétaire | 20% de la valeur locative | 30% de la valeur locative |
| Immeuble loué | 10% des loyers bruts (max CHF 15 000) | 20% des loyers bruts (max CHF 30 000) |
Le forfait est exclu notamment pour les immeubles à usage principalement commercial, la fortune commerciale et les biens agricoles.
Frais effectifs déductibles : réparations et rénovations sans plus-value, primes d’assurance de l’immeuble (incendie, dégâts d’eau, RC propriétaire), frais de gérance et d’administration des immeubles loués, frais d’exploitation (impôt foncier communal, entretien de l’ascenseur, éclairage des communs…), prélèvements sur le fonds de rénovation PPE pour de l’entretien, et les investissements destinés à économiser l’énergie (isolation, remplacement d’installations vétustes, panneaux solaires…). Si ces frais énergétiques dépassent votre revenu de l’année, l’excédent est reportable sur la période fiscale suivante. Les subventions reçues (Programme Bâtiments, rétribution unique photovoltaïque…) viennent en déduction des frais.
Non déductibles : les dépenses qui augmentent la valeur du bien (agrandissement, nouvelles installations, aménagement de combles), le chauffage et l’eau chaude, les travaux effectués soi-même, les frais de notaire et de conseil fiscal, les systèmes d’alarme, les taxes de raccordement, les aménagements extérieurs d’agrément (piscine, pergola, plantations ornementales) et les dépenses somptuaires.
Intérêts hypothécaires et dettes (codes 610-615)
Les intérêts hypothécaires et autres intérêts passifs privés sont déductibles (jusqu’à concurrence du rendement brut de votre fortune + CHF 50 000), avec le détail des dettes et créanciers dans l’Annexe 02. En revanche, l’amortissement de la dette n’est pas déductible, ni les intérêts d’un crédit de construction (ils s’ajoutent au prix de revient du bien). Astuce connue : l’amortissement indirect via un 3e pilier reste déductible au titre de la prévoyance.
En bref : les réflexes du propriétaire
- Comparez chaque année forfait et frais effectifs — le choix se fait immeuble par immeuble.
- Regroupez si possible les travaux sur une même année pour dépasser largement le forfait.
- Conservez toutes les factures : la date de facturation fait foi, et l’autorité peut les exiger.
- Déclarez les événements de l’année (achat, vente, travaux lourds) : ils modifient la valeur locative.
- Pensez aux investissements énergétiques : déductibles, reportables, et souvent subventionnés.
Ce résumé simplifie volontairement les règles officielles. Source : « Instructions complémentaires concernant la propriété immobilière 2025 », Administration cantonale des impôts (document 21004), disponible sur www.vd.ch/impots. En cas de doute ou de situation particulière, les instructions complètes et les directives officielles font foi. État : juillet 2026.